3단계 스트레스 DRS 적용
집 살때 대출 문턱 점점 높아져

LTV 주택 가격 대비 한도 설정
DTI는 대출자 소득 기준 제한

대출 난도가 나날이 높아지고 있다. 은행마다 각양각색 금리 조건을 내거는 데다 가계부채 억제를 위한 당국 규제가 늘어나고 있어서다. 예비 대출자는 생경한 대출 관련 용어와 앞으로 달라질 규제를 파악하느라 그 어느 때보다 분주하다. 까다로운 대출 문턱을 넘어서기 위해 알아야 할 핵심 내용을 정리했다.

◇ LTV와 DTI 다른 점은

담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 주택담보대출 한도를 정할 때 적용된다. LTV가 50%면 10억원짜리 아파트를 구매하려는 개인이 받을 수 있는 주담대는 최대 5억원이다. LTV는 부동산 경기에 따라 수시로 바뀐다. 현재 무주택자와 1주택자는 비규제지역 70%, 규제지역 50% LTV를 적용받는다.

무주택 가구주이자 부부 합산 연소득 9000만원 이하인 서민·실수요자는 규제지역 내여도 주택가격 9억원(조정대상지역 8억원) 이하라면 70% LTV가 적용된다. 다주택자 LTV는 비규제지역 60%, 규제지역 30%다.

LTV가 주택 가격을 기준으로 대출 한도를 정하는 기준이라면 DTI는 개인 소득을 기준으로 주담대 한도를 제한한다. DTI는 주담대 원리금 및 신용대출 같은 기타 대출의 이자(원금 제외) 합계가 연소득의 일정 비율을 초과하지 못하도록 한 규제다.

매년 갚아야 하는 주담대 원리금과 기타 대출 이자를 합친 금액을 연소득으로 나눠 계산한다. 현행 DTI 기본 규제 비율은 투기지역·투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%, 그 외 수도권 60%다. 투기과열지구는 서울 강남 3구와 용산구 등 네 곳이다. 생애 최초 주택 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 여부와 관계없이 DTI가 60%로 완화된다.

◇ 주담대 확 줄인 스트레스 DSR

올 7월부터는 가장 강력한 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용된다. DSR은 개인이 보유한 ‘모든 대출의 원리금’을 연소득 대비로 따져 대출 한도를 정하는 방법이다. 특히 스트레스 DSR이 도입돼 규제가 더 빡빡해졌다. 은행권 주담대 한도가 수천만원가량 줄어들었다. 금융당국이 가계부채 관리를 위해 기존 DSR 규제보다 한층 강한 스트레스 DSR을 시행하면서다.

스트레스 DSR은 DSR을 산정할 때 금리가 올라갈 가능성을 고려해 일정 수준의 가산금리를 더하는 제도다. 금리 상승기에 변동금리 차주의 상환 능력이 줄어드는 점을 감안해 대출 한도를 낮추는 것이 핵심이다.

스트레스 DSR은 단계적으로 적용된다. 지난해 9월 시행된 2단계는 은행권 주담대·신용대출 및 2금융권 주담대에 수도권 1.2%포인트, 비수도권 0.75%포인트의 스트레스 금리를 적용 중이다. 오는 7월부터는 은행권 및 2금융권의 주담대와 신용대출, 기타대출에 1.5%포인트가 똑같이 적용된다.

금융위원회에 따르면 3단계 도입 시 연소득 5000만원인 차주는 대출 한도가 기존보다 최대 5000만원 줄어든다. 연소득 1억원인 A씨는 3단계 스트레스 DSR을 적용받으면 변동형 5억6000만원, 혼합형 5억9000만원, 주기형 6억2000만원으로 대출 가능액이 쪼그라든다. 스트레스 DSR을 적용하기 전에는 최대 6억6000만원(30년 만기, 분할 상환 조건)까지 대출받을 수 있었다. 연소득 5000만원인 경우엔 적용 전 총 3억3000만원에서 7월 변동형 2억8000만원, 혼합형 3억원, 주기형 3억1000만원으로 축소된다.

박재원 기자 wonderful@www5s.shop