은행 주담대 금리 상승에 월 상환액 '급등' 전망
연체율, 2019년 12월 이후 최고…경매도 늘어

2020년 집값 폭등기 혼합형 주택담보대출로 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출받는다는 뜻)'해 서울 노원구 집을 매수한 40대 직장인 장씨는 요즘 걱정이 많습니다. 집을 살 때 대출 금액이 컸지만 그래도 금리가 낮아 버틸 만 했는데, 금리를 다시 산정하는 기간이 점점 가까워져서입니다.

장씨는 "대출받을 당시보다 주담대(주택담보대출) 금리가 2배도 더 넘게 오르지 않았느냐"며 "이자가 더 늘어나면 어떻게 살아야 하나 막막하다"고 한숨을 쉬었습니다.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 터진 후 금리가 일제히 내려가면서 영끌에 나섰던 실수요자들의 한숨이 깊어지고 있습니다. 금리가 재산정되는 기간이 도래하고 있기 때문입니다. 통산 혼합형 주담대는 5년간 고정금리를 적용하다가 이후 변동금리로 바뀌거나 금리를 재산정합니다.

22일 한국은행 경제통계시스템에 따르면 전날 기준 은행권 주담대 평균 금리(신규취급액 기준)는 2019년 4월 연 2.98%로 2%대로 내려온 후 2020년 8월 2.39%까지 내려갔습니다. 평균 금리가 가장 낮았던 그해 고정형 주담대 금리는 2.43%, 변동현 주담대 금리는 2.32%였습니다.

하지만 지난 3월 기준 은행권 주담대 평균 금리는 연 4.17%로 2019년보다 큰 폭으로 올랐습니다. 고정형, 변동형 주담대 금리는 각각 4.15%, 4.25%로 크게 올랐죠.

예컨대 2019년 4월 기준 4억원을 대출 기간 35년, 원리금균등상환 조건으로 받았을 때는 연 2.98%를 적용하면 매월 153만원을 갚으면 됩니다. 그러나 올해 3월 수준인 연 4.17%로 금리가 올라가면 매월 갚아야 하는 금액이 181만원으로 28만원이 오릅니다. 1년으로 환산하면 336만원이 더 불어나는 셈이죠.

심지어는 '갈아타기(대환)'도 쉽지 않은 상황입니다. 복병은 총부채원리금상환비율(DSR)입니다. 이 제도는 2021년 7월부터 시행됐는데 대출을 심사할 때 차주의 상환 능력을 엄격하게 평가하고 대출 총액을 줄입니다. 이미 한도를 꽉 채운 '영끌족'은 활용이 어려운 셈입니다.

한 대출 상담사는 "2020년 대출받았던 차주들에게 문의가 꽤 온다"며 "대출을 유지하는 것 외에는 별다른 뾰족한 수가 없다"고 설명했습니다.

상황이 이렇다 보니 연체율도 증가하고 있습니다. 한국은행에 따르면 지난 2월 말 기준 국내 은행의 서울 지역 주택담보대출 연체율은 0.35%로 집계됐습니다. 전체 주택담보대출 중 1개월 이상 원리금 상환이 연체된 대출 비율입니다. 관련 통계가 작성된 2019년 12월 이후 가장 높습니다.

서울 지역 주택담보대출 연체율은 지난 2021년 12월 0.09%에 그쳤지만 이후 추세적으로 올라 지난해 2월 0.33%에 이르렀습니다. 지난해 한 해 동안 비슷한 수준을 유지했던 연체율은 올해 들어 상승세를 이어갔습니다. 국내 은행의 전체 주택담보대출 가운데 서울 지역 대출이 차지하는 비중은 금액 기준 3분의 1 남짓으로 전해집니다.

연체를 버티지 못하고 경매로 넘어가는 아파트도 많아졌습니다. 경공매 데이터 기업 지지옥션에 따르면 노·도·강(노원·도봉·강북구) 소재 아파트는 2019년 매각 건수가 170가구에 불과했지만 지난해 655가구로 285.29% 급증했습니다. 낙찰가율도 2019년엔 98.3%였지만 작년엔 84.4%로 하락했습니다. 2019년엔 감정가의 98% 수준에, 지난해엔 감정가의 84% 수준에 낙찰이 이뤄졌단 얘기입니다.

노·도·강은 서울에서 '영끌족'들이 많이 몰린 대표적인 지역으로 꼽힙니다. 2019년 부동산 시장이 폭등했을 당시 상대적으로 중저가 아파트가 많은 이 지역에 1인 가구, 신혼부부, 갭투자자 등이 몰렸습니다. 코로나19로 돈이 풀리면서 시장에 유동성이 늘어난 영향이었습니다.

당시 현장에선 매물을 보지도 않고 계약금을 바로 넣고 집을 사는 등의 거래도 있었습니다. '누군 몇 달 만에 수억원을 벌었다'는 등의 후기가 이어지면서 시장에 '포모(FOMO) 증후군'이 나타났기 때문입니다.

경매업계 관계자는 "경매에 나오는 아파트는 대체로 임의경매가 많고 신청 주체는 은행"이라며 "주택담보대출 이자를 갚지 못해 은행들이 신청한 물건이라고 볼 수 있다"고 설명했습니다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@www5s.shop