집값 평가하는 기준 네 가지
시세-공시가-감정가 순차적용
감정가 우선 적용도 가능해
낮은 공시가격 적용할 필요 없어

그동안 주택연금과 관련한 [일확연금 노후부자] 기사를 작성하면 위에 캡처해서 보여드린 댓글처럼 오해하는 분들이 많습니다. 주택연금 제도를 운영하는 한국주택금융공사가 주택의 가치를 평가할 때 시세보다 훨씬 낮은 공시가격을 기준으로 삼고, 이로 인해 주택연금에 가입해도 충분한 연금을 지급받지 못한다는 불만이죠. 사실 이런 생각은 절반만 맞고 절반은 틀린 생각입니다. 오늘은 그 이유를 차근차근 알아보고, 가치평가를 최대한 많이 받는 방법도 알아보겠습니다.

주택연금은 개인이 소유한 집을 공기업인 한국주택금융공사에 담보로 제공하고 집에 계속 살기만 하면 매달 수십만원에서 수백만원의 현금을 사망할 때까지 받는 사회보장 제도입니다. 가입자와 배우자가 모두 사망하면 집의 소유권이 한국주택금융공사로 넘어가지만, 자산이라고는 집 한 채가 전부인 고령층에겐 별다른 노력 없이 넉넉한 소득을 매달 챙길 수 있는 유용한 제도죠.

주택연금 가입을 고민하는 분들께 중요한 것은 결국 얼마나 많은 돈을 받을 수 있는지겠죠. 주택연금 가입자가 매달 받는 월수령액은 나이와 집값에 따라 다른데, 구체적인 액수는 지난 '일확연금 노후부자' 기사("국민연금도 없는데 어떻게"…평생 月300만원 받는 방법 [일확연금 노후부자])에서 자세히 설명드린 바 있습니다.

핵심은 주택연금 가입 당시의 나이와 집값을 기준으로 평생 받는 주택연금 월수령액이 정해진다는 부분입니다. 나이가 많을수록, 집값이 높을수록 주택연금 월수령액도 커지죠. 나이는 주민등록상 나이를 기준으로 하니 기준이 명확한 편입니다. 그러면 집값의 기준은 무엇일까요. 바로 이 집값의 기준을 두고 가입자의 불만이 발생하고, 또 오해가 발생하기도 합니다.

정답부터 말씀드리자면 집값을 판단하는 기준은 네 가지로 나뉩니다. ①한국부동산원 시세 ②KB부동산 시세 ③공시가격 ④감정평가액 등입니다. 한국주택금융공사는 주택연금 가입 대상 주택의 가치를 평가할 때 위에 말씀드린 네 가지 기준을 순차적으로 적용합니다.

즉, 공시가격보다 '시세'를 먼저 적용합니다. 공인된 시세가 없는 경우에만 차선책으로 공시가격을 기준으로 주택연금 월지급금을 산정하죠. 앞서 보여드린 댓글처럼 공시가격을 기준으로 주택연금을 정한다는 불만이 절반만 맞고 절반은 틀렸다고 말씀드리는 이유입니다.

공시가격은 종합부동산세 등 세금을 부과하는 근거로 쓰입니다. 이에 정부는 국민 반발을 고려해 공시가격을 시세보다 낮게 책정합니다. 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 공동주택 공시가격의 시세 반영률은 올해 기준 69%이고, 단독주택은 53.6%에 불과하죠. 이에 공시가격을 기준으로 주택연금 가입액을 정하면 가입자가 불만을 갖는 것이 당연합니다.

그렇다면 공시가격을 기준으로 집값의 가치를 평가하는 경우가 많을까요. 아파트라면 거의 대부분 지역에서 한국부동산원이나 KB부동산의 시세를 확인할 수 있기 때문에 딱히 걱정할 필요가 없습니다. 거래가 거의 이뤄지지 않는 비수도권 연립주택이나 다세대주택, 단독주택은 시세가 없는 경우가 종종 있습니다. 이때는 공시가격을 기준으로 주택연금 가입 대상 주택의 집값을 평가합니다.

하지만 시세 확인이 불가능해 세 번째 기준인 공시가격을 기준으로 쓰는 상황이 발생하더라도 공시가격을 쓰지 않는 방법이 또 있습니다. 바로 네 번째 기준인 '감정평가액'을 기준으로 써도 되기 때문입니다.

주택연금 가입 대상 주택의 가치를 평가할 때 앞서 설명드린 ①부터 ④까지의 기준을 순차적으로 적용한다고 말씀드렸는데, 한 가지 예외가 있습니다. 바로 "고객이 요구하는 경우에는 감정평가액을 우선 적용한다"는 조항입니다. 감정평가액은 감정평가사에 의해 평가가 이뤄진 부동산의 가치를 뜻합니다. 새로 평가가 이뤄진 만큼 공시가격보다 대부분 높게 책정되고, 상대적으로 정확한 시세에 가깝죠. 이에 시세 확인이 어려운 주택을 담보로 주택연금에 가입하려는 경우 월수령액을 한 푼이라도 많이 받으려 한다면 한국주택금융공사에 '감정평가액'을 기준으로 하겠다고 의사를 밝히면 됩니다.

복잡한 설명은 제쳐두고, 결과만 정리해보죠. 공시가격에 앞서 시세를 기준으로 주택연금 가입 대상 주택의 가치평가가 이뤄지고, 시세를 확인할 수 없는 경우에도 가입자가 원하면 공시가격 대신 감정평가액을 기준으로 가치평가가 이뤄집니다. 이에 공시가격을 기준으로 주택연금 월수령액이 결정된다는 불만은 크게 할 필요가 없습니다.

다만 공시가격을 원하지 않아 감정평가를 받을 경우엔 주택연금에 가입하면서 감정평가수수료가 추가 발생하는 점에 유의해야 합니다. 한국주택금융공사는 지난해 주택연금 가입자에게 감정평가수수료로 77만8800원(집값 6억원 기준)을 부과했습니다. 또 주택연금에 가입할 때는 반드시 한국주택금융공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가액을 활용한다는 점도 유념해야 합니다.

한편 공시가격이 주택연금 가입 과정에 중요하게 쓰이는 절차가 하나 있긴 합니다. 바로 주택연금 가입 자격을 따질 때입니다. 주택연금은 공시가격이 12억원 이하인 주택으로만 가입할 수 있습니다. 12억원의 공시가격은 시세로 따지면 약 17억~18억원에 해당합니다. 이에 주택연금 가입 자격을 따질 때는 공시가격이 중요한 기준으로 활용되지만, 주택연금 월수령액을 결정하는 과정엔 쓰일 필요가 없는 셈입니다.

정의진 기자 justjin@www5s.shop