김효선 NH농협은행 ALL100자문센터 부동산수석전문위원

행정수도 이전 공약에 세종 들썩…"아예 근거 없는 얘긴 아냐"
GTX 공약, 완공까지 긴 시간 소요…"학습 효과에 집값 영향 미미"

"수도권광역급행철도(GTX) 공약은 몰라도 행정수도 이전 공약이 현실화한다면 세종을 비롯한 주변 지역 집값은 영향을 받을 것입니다."

김효선 NH농협은행 ALL100자문센터 부동산수석전문위원(45·사진)은 최근 <한경닷컴>과의 인터뷰에서 이재명 더불어민주당 대선 후보와 김문수 국민의힘 대선 후보가 내놓은 공약에 대해 이렇게 평가했다.

GTX와 행정수도 이전 중 집값에 조금 더 영향을 줄 것으로 예상하는 공약은 행정수도 이전 공약이다. 이 후보는 △국회 세종의사당과 대통령 세종 집무실 임기 내 건립 △이전공공기관 정주 여건 개선 △제2차 공공기관 지방 이전 추진 등을, 김 후보는 △국회 완전 이전 △대통령 제2집무실 이전 등을 공약으로 내걸었다.

김 위원은 "행정수도 이전, 즉 세종시로 국회 등 기관이 이전하는 것은 GTX와는 상황이 다르다고 판단할 수 있다"며 "세종시는 주거 환경과 인프라 등이 어느 정도 자리를 잡았고, 기관들이 세종시로 이전해오기만 하면 되는 상황이기 때문"이라고 판단했다.

이미 기대감에 집값도 들썩이고 있다. 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가를 분석한 자료에 따르면 4월 기준 세종시에서 거래된 주택의 상승 거래 비중은 52.7%를 기록했다. 직전월(45.3%)보다 7.4%포인트 늘어난 수준이다. 4월 시도별 상승 거래 비중 가운데 가장 높은 수준이다.

김 위원은 "세종시에 있는 일부 단지의 경우 전고점의 80~90%까지 회복한 곳도 있다"며 "세종시는 지방 중 전국의 눈이 쏠린 몇 안 되는 지역이다. 과거 '행정수도 천도설'로 급등했다가 거품이 빠진 후라 가격이 확 내려가면서 실수요와 투자수요가 한꺼번에 몰리면서 가격이 반등한 것"이라고 설명했다.

이어 "세종시와 함께 주변에 있는 대전, 충북 청주 등으로도 이런 흐름이 퍼지고 있다"며 "기대감이 커지면서 일대 부동산 시장이 들썩이는 상황"이라고 판단했다.

'현시점에 세종시아파트를 사도 되느냐'는 질문엔 "장기적 관점에서 매수할 계획이라면 가능하다. 아예 근거가 없진 않다"거 평가했가. 그는 "세종시 자체는 2012년 행정중심복합도시로 출범했다. 수도의 기능을 분산하고 국가의 균형발전을 이루기 위해 조성된 곳이기 때문에 언젠가는 이전할 가능성이 있기 때문"이라고 짚었다.

다만 그는 "단기간에 투자 수익을 올리겠다는 목적으로 매수를 하는 것은 지양해야 한다"며 "두 후보가 내놓은 공약을 바탕으로 살펴보면 국회와 대통령실 정도만 임기 내 세종에 설치하는데, 두 공공기관만 이전해서는 세종시 집값을 더 밀어 올리기엔 역부족이기 때문"이라고 지적했다.

이어 "과거 '세종 천도설'이 나왔을 때도 기대감에 힘입어 집값이 크게 뛰었지만 결국은 행정적인 절차 때문에 이전이 무산되지 않았느냐"며 "이번에도 선심성 공약으로 그칠 가능성을 배제해선 안 된다"고 조언했다.

만약 행정수도가 이전하기 시작한다면 정부에서 투기를 막기 위해 조치에 나설 것이란 전망이다. 김 위원은 "서울 강남 3구와 용산구가 토지거래허가구역으로 지정된 것처럼 세종시로 행정수도가 이전한다면 세종시가 통째로 규제 지역으로 묶일 수 있을 것"이라고 내다봤다.

GTX와 관련한 공약은 집값을 자극하기 어렵다고 봤다. 이 후보는 △A, B, C노선 신속 추진 △D, E, F 노선 단계적 추진 △수도권 외곽 및 강원 연장 적극 지원 △GTX 플러스(G, H) 노선 검토 △부울경 GTX급 광역 교통망 추진 등을, 김 후보는 △GTX 전국 5대 광역권 확장(부울경, 대전세종충청, 대구경북, 광주전남) △임기 내 A, B, C 노선 개통 및 D, E, F 노선 착공 △동탄~청주공항 GTX 신설 등을 공약으로 내세웠다.

김 위원은 "GTX는 완공까지 꽤 긴 시간이 소요되고 이 과정에서 계획이 변경될 가능성이 있다"며 "과거 2019~2020년 집값이 정점을 찍었을 당시 일부 지역에서 기대감에 집값이 치솟았다가 다시 하락하는 상황들에 대해 실수요자들이 학습을 마쳤다"고 말했다.

이어 "GTX가 들어서면 역과 가까운 단지에 한정해 집값이 반응한다는 점도 이미 실수요자들과 투자자들이 인지하고 있다"며 "GTX가 들어설 지역에 있는 단지들 가격엔 'GTX 효과'가 반영이 돼 있고, 현재 부동산 시장의 전반적인 상황을 고려한다면 집값이 들썩일 가능성은 크지 않다"고 전망했다.

또 "후보들의 GTX 공약 면면을 살펴보면 수도권 중심의 GTX 추진을 제외하면 다른 방안은 현실과도 동떨어져 있다"며 "수도권에 깔리는 GTX도 경제성이 나오지 않아 말이 많은 상황에서 부산·울산·경남이나 대전·세종·충청 등 다른 권역에 들어서는 GTX의 경제성은 더 낮을 것이다. 이런 점을 고려하면 임기 내 GTX 관련 공약이 원활하게 추진될지 의문"이라고 했다.

다만 김 위원은 "현재 수도권과 지방 부동산 시장이 양극화하고 있다는 점을 고려한다면 교통망 개선은 충분히 고려할 수 있는 사안"이라며 "한꺼번에 GTX를 구축해 전국을 연결한다는 접근보단 서울과 지방을 연결하는 것은 KTX 등 기존에 깔린 교통망을 개선하는 방향으로, 지방에선 거점 지역을 중심으로 교통망이 개선된다면 지역 균형 발전이 가능할 것"이라고 판단했다.

이번 대선에서 부동산 공약이 유권자들의 심리를 자극하지 않는다는 점에 대해선 긍정적으로 평가했다.

김 위원은 "문재인 정부, 윤석열 정부 모두 부동산 정책으로 국정 운영이 크게 흔들리지 않았느냐"며 "이를 의식한 듯 이번 대선 후보들은 부동산과 관련한 공약은 대체로 축소한 모습이다. 시장을 자극하지 않는다는 점에서 오히려 시장 정상화에 도움을 주지 않겠느냐"고 예상했다.

김 위원은 2012년 지식경제부 국책사업 책임연구원으로 4년간 몸담은 이후 2016년부터 미래에셋생명에서 부동산 선임연구원으로 2019년까지 재직했다. 2019년부터 NH농협은행 부동산 수석전문위원으로 활동하고 있다. 동시에 NH WM마스터즈 부동산 전문위원, 서울시 도시계획국, 국토교통부 주택정책과 자문위원 등으로도 시장에서 활약하고 있다.

우주인. 집우(宇), 집주(宙), 사람인(人). 우리나라에서 집이 갖는 상징성은 남다릅니다. 생활과 휴식의 공간이 돼야 하는 집은, 어느 순간 재테크와 맞물려 손에 쥐지 못하면 상대적 박탈감까지 느끼게 만드는 것이 됐습니다. '이송렬의 우주인'을 통해 부동산과 관련된 이야기를 사람을 통해 들어봅니다. [편집자주]

글=이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@www5s.shop
사진·영상=유채영 한경닷컴 기자 ycycy@www5s.shop