자산가(상위 10%)와 고액 자산가(상위 1%) 간 자산과 소득 차이가 벌어지고 있습니다. 부가 상위 1%로 집중되면서 사회 곳곳에서도 같은 현상이 벌어지고 있습니다. 부동산시장도 예외는 아닙니다.

강남권의 아파트 가격은 이미 고가이지만, 이들 아파트 사이에도 양극화가 진행 중입니다. 반포 신축 대단지 아파트의 매매 가격은 3.3㎡당 2억원에 육박하고 있지만, 한편에서는 3.3㎡당 1억원에 만족하는 단지도 많습니다.

같은 강남이라는 생활권을 공유하고 있지만 상품성과 규제로 인해 강남 내에서도 아파트 간 가격 차이는 벌어지는 것입니다. 타지역 아파트와 가격 차이가 난다면 애써 무시할 수 있지만, 길 건너 있는 같은 지역 아파트가 내 아파트보다 2배 가까이 비싸다면 심각한 박탈감에 빠질 수밖에 없습니다.

이러한 지역 내 양극화는 주거 선호 지역을 중심으로 일어나는 현상입니다. 예를 들면 성동구에서 가장 비싼 아파트인 '트리마제'의 전용면적 84㎡는 지난해 11월 45억원(35층)에 거래됐습니다. 다음으로 비싼 아파트는 '강변동양'인데, 같은 면적이 지난해 12월 29억원(12층)에 팔렸습니다. 걸어서 1분 거리 아파트의 가격 차이가 16억원이나 벌어진 것입니다.

강동구 '올림픽파크포레온'은 지난해 12월 27억원(20층)에 거래됐지만, '고덕그라시움'은 20억4000만원(10층)에 팔려 6억6000만원의 차이가 났습니다. 동작구에서도 '아크로리버하임' 전용 84㎡가 27억5000만원(12층)에 팔렸지만, 그다음으로 비싼 아파트인 '이수푸르지오더프레티움' 같은 면적은 19억원(4층)에 그쳐 8억5000만원이나 차이가 납니다.

물론 각 아파트의 특성에 차이가 있습니다. 재개발이나 재건축 등의 호재를 가진 단지도 있고 단순 비교하기에는 조건에 차이가 큰 단지도 있습니다. 하지만 지역 1위와 2위 아파트 간의 가격 차이가 이렇게 크게 벌어지는 현상은 과거에 잘 없던 일입니다. 주거 선호 지역 아파트 가격이 많이 오르면서 가격 차이가 더 벌어지는 듯합니다.

이렇게 같은 지역 내에서도 가격 차이가 벌어지는 가장 큰 원인은 선도 아파트(랜드마크)에 수요가 집중되기 때문입니다. 세금 규제 완화가 지연되면서 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 몰리고 있습니다. 상위 10%보다 상위 1%의 소득과 자산이 더 많이 빠르게 늘면서 해당 지역에서 가장 좋은 아파트로 수요가 집중되는 겁니다.

정부의 대출 규제도 이러한 현상을 부추기는 중입니다. 대장 아파트에서 그다음 단지로 부동산 시장의 온기가 퍼져야 하는데, 임의적인 대출 규제(창구지도 등)가 나오면서 시장이 얼어붙었습니다. 이 결과로 상위 아파트와 하위 아파트 간의 갭 메우기라는 부동산 시장의 관습이 무너졌습니다. 2022년부터 시작된 이런 흐름은 어느 정부가 집권하더라도 계속될 가능성이 큽니다. 따라서 오르는 곳만 오르고, 오르는 단지만 오르는 현상이 일상화될 겁니다.

서울 외곽과 지방의 경우에는 부동산 시장이 최소한 물가상승률 수준에서는 올라야 하는데 그러기도 어려워집니다. 예전에는 수도권과 지방 아파트 가격 상승률이 비슷했지만, 이제는 가격 상승률마저도 서울 도심과 주거 선호 지역이 더 높으니 벌어진 아파트 가격을 따라간다는 것은 불가능한 일이 됐습니다. 가격도 낮고 상승률도 떨어지니 도저히 따라갈 엄두가 나지 않습니다.

이렇게 주거 선호 지역 그리고 지역 내에서도 가장 좋은 아파트로 주택 수요가 집중되면 부동산 시장 상승기 때 여타지역이나 랜드마크를 제외한 아파트들은 가격 상승의 수혜를 누리기 어렵습니다. 따라서 본인의 여건이나 재무 상황을 고려해 가장 좋은 아파트를 매입하는 것이 좋을 듯합니다.

서울을 예로 든다면 지난해 가격 상승률이 평균 이상이었던 지역의 전용 84㎡ 아파트 가격은 20억원에 육박했습니다. 이처럼 아파트 가격을 기준으로 결정하는 것이 하나의 방법입니다. 그리고 대부분의 좋은 아파트들은 2021년의 최고 아파트 가격을 넘어선 경우가 많습니다. 2021년 최고 가격과 비교해 회복률이 90% 이상인 지역을 선택하는 것도 방법이 될 수 있습니다. 초양극화 시대 주택수요자들의 올바른 판단이 더 많이 요구되고 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : [email protected]