사업성이 낮은 재개발 지역을 공공이 주도해 탈바꿈하는 ‘공공재개발’ 사업이 첫 착공을 앞두고 있다. 서울 동대문구 신설1구역 공공재개발이 최근 전국에서 처음으로 사업시행계획 인가를 받았다. 2020년 수도권 주택 공급을 확대하기 위해 도입된 공공재개발에 용적률 인센티브에 따른 사업성 확보 등으로 대형 건설사도 잇달아 참여하고 있다.

◇신설1구역 24층 299가구로 탈바꿈

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3일 정비업계에 따르면 서울 동대문구 신설동 ‘신설제1주택정비형 공공재개발’ 사업이 최근 사업시행계획을 인가받았다. 공공재개발 방식에 따라 법적 상한 용적률의 120%를 적용받아 최대 용적률이 299%에 달한다. 지상 최고 24층, 299가구 규모로 재개발할 예정이다.

신설1구역은 2008년 정비구역으로 지정돼 재개발 사업을 시작했다. 서울지하철 1·2호선과 우이신설선 환승역인 신설동역 인근에 있어 교통 여건이 좋다. 하지만 용적률 제한으로 인한 낮은 사업성이 발목을 잡았다. 결국 민간 주도 재개발이 좀처럼 속도를 내지 못하자 주민들은 2021년 LH(한국토지주택공사)가 주도하는 공공재개발 방식을 선택했다. 2022년 신설1구역은 공공재개발 사전기획을 마친 데 이어 2023년 두산건설을 시공자로 선정했다.

인허가 절차도 빠르게 진행됐다. 지난해 8월 통합심의를 마치고 2개월 만에 사업시행계획 인가를 신청했다. 4개월 만에 인가 절차를 끝냈다. 통합심의에만 2년 이상 걸리는 민간 재개발 방식과 비교하면 인허가 기간을 대폭 줄였다. 이에 따라 내년 관리처분계획 인가, 2027년 이주 및 착공이 예상된다.

신설1구역은 공공재개발 사업지 선도구역으로 후속 사업지의 기준이 될 것으로 전망된다. LH 관계자는 “사업 진행에 많은 우여곡절과 어려움이 있었지만 지방자치단체, 지역 주민, 사업시행자인 LH 간 긴밀한 협업으로 인허가 기간을 최소화했다”며 “서울뿐만 아니라 전국 공공재개발 사업 중 통합심의와 사업시행계획 인가를 마친 첫 사례”라고 설명했다.

◇대형 건설사 참여 늘어

공공재개발은 공공이 직접 시행자로 참여해 사업성을 높이는 게 특징이다. 전문성을 바탕으로 사업을 관리하고, 통합심의를 도입해 절차를 간소화한다. 용적률 인센티브도 제공돼 법적 상한 용적률 이상으로 재정비가 가능하다. 주민은 저리의 주택도시기금을 이용할 수 있어 사업비와 이주비 융자 부담이 덜하다.

LH는 분담금이 부족한 집주인을 위한 지분형 주택 적용과 세입자 보호를 위한 보유 임대주택 활용 등의 인센티브를 검토 중이다. 기존 재건축·재개발 사업이 낮은 사업성 때문에 주민 갈등을 겪고 있어 이를 예방하겠다는 계획이다.

사업성 개선과 인허가 단축으로 공공재개발에 참여하려는 대형 건설사도 늘고 있다. 최근 서울 주요 공공재개발 사업지엔 대형 건설사가 모두 참여했다. 1678가구 규모의 재개발을 추진 중인 서울 송파구 거여새마을구역은 삼성물산과 GS건설이 공동으로 참여한다. 동대문구 전농9구역(1159가구)은 현대엔지니어링이, 중랑구 중화5구역(1610가구)은 GS건설이 시공을 맡는다. 이들 구역은 모두 이르면 연말 사업시행계획 인가를 앞두고 있다. 재개발지구 주민도 대형 건설사가 참여하면서 높은 만족도를 보였다. 한 대형 건설사 정비사업 담당 임원은 “도심 내 브랜드 단지 공급이 가능해 후속 사업지도 적극 수주하려고 한다”고 말했다.

LH는 후속으로 추진 중인 18개 공공재개발 사업지에도 대형 건설사를 적극 유치할 계획이다. LH 관계자는 “후속으로 추진 중인 18개 지구의 인허가 절차를 빠르게 마칠 예정”이라며 “서울 도심에 꾸준하게 주택을 공급해 주거 안정과 도시 발전에 앞장설 것”이라고 말했다.

유오상 기자 [email protected]