대한민국을 불안에 떨게 한 또 한 번의 정치적 혼란이 지나가고 새로운 행정부 수장을 선출하기 위한 대통령 선거의 막이 올랐다. 각 정당의 대통령 후보는 하루가 멀다고 부동산 정책을 발표하고 있다. 국민은 쏟아지는 정책에 ‘이번에는 얼마나 달라질 수 있을까’ 하는 기대와 의심이 섞인 눈길을 보내고 있다.

그동안의 정부도 나름 다양한 부동산 정책을 제시해왔다. 하지만 지금 국내 부동산 시장이 마주한 현실은 끝없이 확대되는 ‘시장 양극화’와 ‘과도한 시장 변동성’에서 오는 불안감이다. 그러다 보니 부동산 정책은 또다시 이번 조기 대선의 핵심 쟁점으로 부상하고 있다. 시간이 지날수록 정책의 목적과 방향성보다 정치적 이념을 펼치기 위한 수단으로 활용되는 문제를 답습하고 있다.

1930년대 전 세계가 혹독한 공황 시기를 거친 이후 정부 경제 정책의 방향성은 ‘경기 진폭’을 완화하는 경제 안정화에 집중됐다. 이런 측면에서 국민이 기대하는 부동산 정책도 ‘과도한 가격 변화가 아니라 안정적 시세를 유지하는 것’에 맞춰져 있다. 과거 문재인 정부의 수차례에 걸친 부동산 규제 대책, 윤석열 정부의 규제 완화 조치 등은 가격 급등락을 막지 못했다. 부동산 시장의 장기적 사이클 변화에 따라 정책을 고민하기보다 단기 대응에 집중됐기 때문이다. 장기적 수급 변화에 대응한 안정적 주택 공급 정책을 마련해 나가는 게 ‘비탄력적 공급’이라는 부동산 문제를 가장 잘 해소할 수 있는 방안일 것이다.

부동산 시장을 임대인과 임차인, 실수요자와 투기꾼같이 이분법적으로 바라보는 방식도 사라져야 한다. 2022년 기준 주택 통계에 따르면 전국 주택의 임차 가구 비율은 42% 수준이다. 또 민간에 의한 임대 시장은 여전히 공공보다 높은 비중을 차지한다. 여기에서 정책적으로 눈여겨볼 점은 주택 시장은 자가와 임대로 구분된 시장이 아니라 임대인과 임차인이 함께하는 단일 생태계라는 것이다.

지금까지 주택 정책은 정치 성향에 따라 민간 임대와 공공 임대 중 하나에 편중된 형태로 지원해왔다. 앞으로는 임대차 시장에서부터 이분법을 넘어선 통합적 접근이 필요하다. 구체적으로는 공공 임대주택을 강화하면서도 민간 임대사업자에게 정책적 지원을 확대하는 ‘양면 전략’이 필요한 시점이다. 한 걸음 더 나아가 다주택자에 대한 낙인을 지우고 ‘똘똘한 한 채’에 편향된 시장 구조를 개선하는 양극화 해소 방안도 고민할 필요가 있다.

한국은행의 연령대별 주택가격전망 소비자전망지수(CSI)를 보면 ‘40대 미만’과 ‘70대 이상’은 변동 폭이 큰 편이다. 집값이 오르는 추세면 더 크게 오르고, 내리면 더 크게 내릴 것으로 전망한다. 생애주기별로 볼 때 주거 취약층인 이들 연령대가 주택 시장에 큰 불안감을 갖고 있는 것은 부동산 정책이 국민의 주거 안정이라는 목표를 달성하지 못한다는 의미일 것이다.

다음 대통령에게 요구되는 부동산 정책은 이념적 편 가르기가 아니라 국민 주거 안정이라는 공동 목표 달성이다. 차기 행정부는 국민 개개인 삶의 질을 높일 수 있는 정책을 펼쳐나가길 기대해본다.

윤수민 농협은행 All100자문센터 부동산전문위원