경기침체로 인해 임대차계약기간 도중 임대인에게 임대차계약 중도해지를 호소하는 상가임차인이 늘고 있다. 과거에는 비슷한 조건의 다른 임차인으로 대체하면서 기존 임대차계약을 어렵지 않게 중도해지하는 경우도 적지 않았지만, 경기침체기하에서는 이마저도 쉽지 않아서 중도해지 합의에 이르지 못한 채 법적 분쟁으로 이어지곤 한다.

하지만, 중도해지가능성에 대해 미리 계약에서 합의되지 않는 한, 임차인의 영업적자 등 임차인의 개인적 사정을 이유로 소송을 통해 중도해지하는 것은 거의 어렵다. 판례상, 사정변경으로 인한 계약해제(지) 요건을 매우 까다롭게 보기 때문이다.

★대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 매매대금
☞ 공개매각절차를 통해 제주도로부터 토지를 매수한 사람이 그후 해당 토지가 공공공지로 지정되는 등의 사정변경을 이유로 매도인인 제주도 상대로 매매대금 반환소송을 제기한 사안

1. 상고이유 제1점에 대하여
이른바, 사정변경으로 인한 계약해제는 계약성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정되는 것이고, 여기에서 말하는 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서, 일방당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아니라 할 것이다. 또한, 계약의 성립에 기초가 되지 아니한 사정이 그 후 변경되어 일방당사자가 계약 당시 의도한 계약목적을 달성할 수 없게 됨으로써 손해를 입게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 계약내용의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수도 없다 할 것이다.
원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 토지에 대한 개발제한구역 지정이 해제됨에 따라 원고가 건축 등이 가능한 토지로 알고 당시의 객관적인 시가보다 훨씬 비싼 가격에 이 사건 토지를 피고로부터 매수하였는데, 그 후 피고에 의하여 이 사건 토지가 공공공지로 지정되어 건축개발이 불가능해지고, 공공공지 개발계획에 따라 이 사건 토지가 수용될 상황이 되는 등 이 사건 매매계약 당시에 원고가 예상하지도 않았고 예상할 수도 없었던 현저한 사정변경이 생겼고, 이러한 사정변경은 원고에게 책임을 돌릴 수 없는 것으로서, 이로 인해 원고에게 이 사건 매매계약 당시에는 예상하지 못한 엄청난 손해가 발생하게 되어 이 사건 매매계약을 그대로 유지하는 것은 신의칙에 반한다고 보아 원고는 사정변경 또는 신의칙을 사유로 하여 이 사건 매매계약을 해제할 수 있다고 판단하였다.

그러나 원심의 이러한 판단은 앞서 본 법리에 비추어 수긍할 수 없다.
원심이 인정한 사실과 기록에 의하면, 이 사건 매매계약은 일반 매수예상자들을 대상으로 한 피고의 공개매각절차를 거쳐 이루어진 것으로서, 공개매각조건에는 이 사건 토지가 개발제한구역에 속해 있고, 이 사건 토지의 매각 후 행정상의 제한 등이 있을 경우 피고가 이에 대하여 책임을 지지 아니한다는 내용이 명시되어 있으며, 이 사건 매매계약에서도 피고는 이 사건 토지의 인도 후에 발생한 일체의 위험부담에 대하여 책임지지 않는다는 내용이 명시되어 있을 뿐 당시 이 사건 토지상의 건축가능 여부에 관하여 논의가 이루어졌다고 볼 만한 자료를 찾아볼 수 없다.
그렇다면 이 사건 토지상의 건축가능 여부는 원고가 이 사건 토지를 매수하게 된 주관적인 목적에 불과할 뿐 이 사건 매매계약의 성립에 있어 기초가 되었다고 보기 어렵다 할 것이므로, 이 사건 매매계약 후 이 사건 토지가 공공공지에 편입됨으로써 원고가 의도한 음식점 등의 건축이 불가능하게 되었다 하더라도 이러한 사정변경은 이 사건 매매계약을 해제할 만한 사정변경에 해당한다고 할 수 없다 할 것이고, 이러한 사정변경으로 인하여 원고가 의도한 주관적인 매수목적을 달성할 수 없게 되어 손해를 입었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 이 사건 매매계약의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수도 없다 할 것이다.
그럼에도, 원심은 위와 같이 변경된 사정이 계약해제권을 발생시키는 사정변경에 해당한다거나, 이 사건 매매계약의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 위배된다고 보아 원고에게 이 사건 매매계약에 대한 해제권이 발생한다고 판단하였으니, 원심판결에는 사정변경이나 신의칙에 의한 계약해제에 관한 법리를 오해한 나머지 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다.
이 점을 지적하는 피고 소송수계인의 상고이유의 주장은 이유 있다.

★대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 전원합의체 판결
사정변경을 이유로 한 계약 해제는 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다. 그리고 여기서의 변경된 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서, 일방 당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아니다. 따라서 계약의 성립에 기초가 되지 아니한 사정이 그 후 변경되어 일방 당사자가 계약 당시 의도한 계약 목적을 달성할 수 없게 됨으로써 손해를 입게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 계약 내용의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 없다. 이러한 법리는 계속적 계약관계에서 사정변경을 이유로 계약의 해지를 주장하는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

★서울중앙지방법원 2017. 9. 29. 선고 2016가합547041판결 [임대차보증금]

가. 원고의 주장
원고는 이 사건 점포에서 패스트푸드 판매영업을 통해 영업이익이 증가할 것이라고 기대하고 이 사건 임대차계약을 체결하였는데, 원고는 이 사건 점포에서 패스트푸드 판매영업을 시작한 이래 지속적인 영업손실을 입고 있는바, 이는 계약의 기초가 되는 객관적인 사정이 변경된 경우에 해당하므로, 이 사건 소장부본 송달을 통해 사정변경을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다. 따라서 피고들은 공동하여 원고에게 원상회복으로 임대차보증금 8억원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 판단
1) 관련 법리
사정변경을 이유로 한 계약해제는 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다. 그리고 여기서 변경된 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서, 일방당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아니다. 따라서 계약의 성립에 기초가 되지 아니한 사정이 그 후 변경되어 일방당사자가 계약 당시 의도한 계약목적을 달성할 수 없게 됨으로써 손해를 입게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 계약 내용의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 없다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결 등 참조). 이러한 법리는 계속적 계약관계에서 사정변경을 이유로 계약의 해지를 주장하는 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 전원합의체 판결).
2) 판단
살피건대, 원고는 피고들과 이 사건 임대차계약을 체결한 후 2013. 12.경부터 이 사건 점포에서 패스트푸드 판매영업을 하였는데, 2013. 12.경부터 2015. 9.경까지 약 7억 6,000만 원의 영업손실을 본 사실은 앞서 본바와 같다. 그런데 패스트푸드 판매영업의 영업손익은 원고의 영업전략 및 수단 등에 의해 달라지는 것이고, 원고가 이 사건 임대차계약 당시 영업이익이 발생할 것이라고 기대하였다 하더라도 이는 원고가 이 사건 임대차계약을 체결한 주관적인 목적 또는 동기에 불과하다. 따라서 이 사건 점포에서 영업이익이 발생할 것이라는 원고의 기대는 이 사건 계약 체결 당시에 충분히 예상할 수 있거나 이미 전제된 사유로 계약의 기초가 된 객관적 사정에 해당한다고 볼 수 없으므로, 원고는 위와 같은 영업손실이 발생하였다는 사실만으로 사정변경을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지할 수 없다. 원고의 주장은 이유 없다.

그렇다면, 혹시나 모를 영업부진 등의 이유로 중도해지해야하는 상가임차인은 임대차계약체결 과정에서 어떻게 대처하는 것이 좋을까? 두가지 정도를 고려할 수 있다.

첫째, 임대차계약기간을 너무 길게 정하는 것은 금물이다. 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권을 충분히 활용하면 다른 예외사유가 없는 한 10년까지 법적으로 보장받을 수 있기 때문이다. 영업기간 보장차원에서 임차인이 계약기간을 길게 정하는 것을 선호했던 것은 계약갱신요구권이 제대로 보장되지 않은 과거에는 적절할 수 있었을지라도, 현 시점에서는 자제될 필요가 있다.

둘째, 중도해지권을 감안한 구체적인 약정을 임대차계약에 미리 반영할 필요가 있다. 예를 들면, “임대차기간 5년 중 2년이 경과한 후부터 임차인은 중도해지 요구할 수 있고, 이 경우 임대차계약은 임차인 요청 후 3개월 후에 효력 발생하되, 임차인은 임대차종료 시점부터 5년 임대차만기시점 사이에 발생했어야하는 정상임대료의 30%를 임대인에게 지급할 의무가 있다”라는 취지이다.

경기불황으로 공실이 넘쳐나는 상황에서 과거에 비해 상가임차인이 보다 당당한 입장에서 임대차계약조건을 적극적으로 제시하거나 이끌어갈 수 있는 상황일 수도 있어, 법제도와 임대차계약상 적절한 합의를 적절히 활용해서 향후 상황변동에 합리적으로 대처하는 자세가 필요할 수 있다.

<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사

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