올해 1분기 서울의 아파트와 연립·다세대 등 주택 월세 거래 비중이 분기 기준으로 역대 최고 수준을 기록했습니다. 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1분기(1월~3월) 서울에서 확정일자를 받은 주택임대계약 총 23만3958건 중 월세 계약은 15만1095건으로 전체의 64.6%를 차지했습니다. 4월 말을 기준으로 취합된 자료이니 실거래 집계 기간이 한 달임을 고려한다면 비교적 정확한 자료로 보입니다.

서울 주택의 월세 거래 비중은 빠르게 늘고 있습니다. 작년 2분기 58.9%에서 3분기에는 60.3%, 4분기에는 61.2%로 계속 증가하다 올해 1분기에는 65%에 육박하는 수준까지 늘었습니다. 2021년만 해도 월세 비중은 40%대 수준이었습니다만 2020년 7월 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 통과되면서 임대차시장이 불안해지고, 전세 사기로 인한 기피 현상과 전셋값 상승 등과 맞물리면서 전세의 월세 전환이 가속했습니다.

앞으로는 어떻게 될까요? 전세의 월세화와 월세 상승은 계속될 가능성이 큽니다. 월세가 오르는 가장 큰 이유는 정부의 부동산 규제입니다. 분양가상한제, 재건축·재개발 규제 등으로 서울의 입주 물량은 올해가 지나면 절벽 상황을 맞게 됩니다.

부동산정보업체 부동산지인에 의하면 2026년 이후 3년간 서울에서 입주하는 신규 아파트는 2만2000가구에 불과합니다. 이 또한 대부분 정비사업(재개발·재건축)을 통해 공급되는 물량이므로 조합원 입주권을 제외하면 신규 입주 물량은 절반에도 미치지 않습니다. 3년간 아파트 신규 입주 물량이 몇천 가구에 불과한 탓에 아주 심각한 역 입주 대란도 우려됩니다.

정부 정책에 변화가 없다면 임대차시장은 현재 상태를 유지할 것으로 예상됩니다. 월세시장의 바로미터라고 할 수 있는 초고가 월세 또한 많이 오르고 있기 때문입니다. 강남 아파트 월세가 나하고 무슨 상관이냐고 생각한다면 큰 오산입니다. 초고가 월세는 동심원 형태로 핵심지역에서 주변 지역, 그리고 서서히 외곽지역까지 영향을 줍니다.

최근 과천시의 경우 재건축 사업으로 이주가 진행되며 전월세 가격이 가파르게 오르고 있습니다. 주공8·9단지가 올해 3월부터 이주를 시작했으며 주공5단지 또한 관리처분 인가 이후 이주 계획 발표를 앞두고 있습니다. 이로 인한 전·월세 수요는 같은 생활권에 속하는 의왕과 안양 심지어 산본까지 전월세 가격을 끌어올리고 있습니다.

강남을 비롯한 주거 선호 지역 아파트 전세 세입자 상당수는 자기 집을 가지고 있지만, 학군·직장 등의 이유로 다른 집에서 전세로 거주하는 분들입니다. 자가보유율과 자가점유율의 차인데, 전국적으로 3~5% 내외의 가구가 이에 해당합니다. 이런 분들은 강남 집값에 민감하게 반응해 초고가 전세나 월세가 상승하면 본인이 소유한 집에도 적용하려 합니다. 물론 가격 상승분을 100% 보전하진 못하지만, 이러한 움직임 자체는 필연적으로 나타납니다.

올해 1분기 최고가로 거래된 서울 아파트 월세는 성동구 성수동 '아크로서울포레스트'입니다. 보증금 5억원에 월세가 무려 3000만원이었습니다. 두 번째는 용산구 한남동 '나인원한남'으로 보증금 15억원에 월세는 2500만원입니다.

수천만원짜리 월세가 어제, 오늘의 일은 아니지만, 우려되는 부분은 초고가 월세가 계속 오르고 있다는 점입니다. 지난해 1분기 상위 10개 초고가 월세의 평균 거래금액은 1680만원이었지만, 올해 1분기에는 1922만5000원으로 14.4%나 뛰었습니다.

초고가 월세 아파트의 거래가격이 올라가면 자연스럽게 주변 지역, 외곽으로 그 영향이 미칠 겁니다. 전세가 사라지고 월세가 오르면서 월세 부담을 견디지 못해 외곽으로 이사를 고려하는 무주택자도 늘어날 것으로 보입니다. 집값 상승이 강남아파트 가격에서부터 시작되듯이 월세 불안의 바로미터인 초고가 월세에 주목해야 하는 이유입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : [email protected]