[밸류업가이드]
종교시설 임차인과의 분쟁 예방을 위한 명도·권리금 체크포인트

[배준형의 밸류업 클래스]

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“안녕하세요. 인천 미추홀구에서 부동산 임대업을 하고 있는 임대인입니다.
보유 건물은 1984년 준공된 노후 건물로, 신축 없이 수익성을 높이기 어려운 상황입니다. 그런데 최근 인근에 대규모 아파트 단지와 관공서가 들어서며 개발업자들로부터 매각 문의가 잦아졌습니다.
그런데 매수 희망자들이 공통적으로 묻는 것이 바로 ‘임차인 명도 문제’입니다.
현재 건물의 3개 층을 교회(종교시설)가 사용 중이며, 입주는 약 4년 전입니다.
이 교회가 10년간 임차권 보호 대상인지, 그리고 퇴거 시 권리금을 요구한다면 임대인으로서 어떤 대응이 가능한지 궁금합니다.”

상황 분석 및 가이드

안녕하세요. 부동산 투자 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
많은 임대인이 고민하는 비영리 종교시설의 법적 지위와 관련한 사례입니다. 이 사안에서 핵심 쟁점은 다음 두 가지입니다.

① 교회도 ‘상가건물임대차보호법’의 보호 대상인가?
‘상가건물임대차보호법(이하 상임법)’은 소상공인 등 사회적 약자를 보호하기 위해 마련된 법률입니다. 상임법상 임차인은 최대 10년까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
그러나 법 적용 요건이 있습니다. 바로,
- 임차인이 사업자등록을 하고
- 해당 공간을 영리 목적으로 사용할 것
입니다.

교회는 비영리 단체로서 종교 활동은 영리 행위가 아니며, 일반적으로 사업자등록도 하지 않습니다.
즉, 상임법상 계약갱신 요구권을 주장할 법적 근거가 없습니다.
단, 드물게 교회가 카페, 독서실 운영 등 부수적 영리활동을 병행한다면, 해당 부분에 대해 법 적용 여부가 달라질 수 있으므로 운영 실태에 대한 확인이 필요합니다.

② 교회 측의 권리금 요구는 정당한가?
‘상임법 제10조의4’는 영업 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 규정합니다. 하지만 교회는 영업시설이 아니기 때문에 법적으로 권리금 청구권이 없습니다.
- 교회가 권리금이 아닌 이사비용, 시설비(유익비) 등의 보상을 요구할 경우도 있습니다. 이는 법적 강제력은 없으며, 원칙적으로 임대인이 거절할 수 있습니다.
다만, 실무적으로는 협상을 통해 합의하는 사례가 많습니다.

임대인 대응 전략

- 법적 입장 명확화:
교회는 비영리시설로서 상임법의 권리금 보호 조항 대상이 아님을 분명히 안내해야 합니다. 이는 불필요한 분쟁을 예방하는 첫걸음입니다.
- 협상의 유연성 확보:
매각 일정에 시간적 여유가 있다면 법적 입장을 고수하며 정당한 절차를 요구하는 것이 좋습니다.
반면 매각이 시급한 경우라면, 최소 비용으로 신속한 합의를 유도하는 실용적 전략도 고려할 수 있습니다.

결론

- 교회는 일반적으로 상가건물임대차보호법의 보호 대상이 아니며,
- 권리금 청구권도 인정되지 않습니다.
임대인 입장에서는 이를 명확히 고지하고, 상황에 따라 유연한 대응 전략을 취하는 것이 가장 현실적이고 효과적인 해법입니다.

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